Торговля земельными участками занимает более половины самарского рынка загородной недвижимости. Самый распространенный мотив таких, по сути дела фьючерсных, операций, - строительство. Коттеджных поселков (бизнесменами, которые скупают землю оптом, чтобы продать ее в розницу) или коттеджей (рядовыми гражданами, которым не хватает денег для покупки участка с готовым домом)

Недавно самарские девелоперы начали продавать землю по новой технологии – в одном месте, как в супермаркете, можно купить участки в разных коттеджных поселках (КП). На данный момент их три, скоро будет восемь, а потом и 15. Характерно, что во всех случаях речь идет о чисто земельных проектах, то есть участках без подряда. При этом прайс учитывает премию за риск: приобретатель размежеванного участка в чистом поле, которое риэлтор позиционирует как территорию будущего коттеджного поселка, может не дождаться даже инженерных коммуникаций. Не секрет, находятся такие компании, которые запускают земельные проекты исключительно в целях маркетинга, – например, чтобы выявить реакцию потребителя или поддержать сторонние корпоративные проекты.

Одним словом, у самарского рынка земельных участков без подряда, кроме внешней ценовой привлекательности, есть и подводные камни, на которые Homelot хотел бы обратить внимание читателя.

Для себя или для денег

Земля – вовсе не тот товар, который покупают просто так, не имея определенной цели в ее использовании. Это либо место семейного отдыха, где в перспективе будет строиться загородный дом, либо вложение денег для их сохранения и преумножения в нынешних условиях финансовой нестабильности. Впрочем, земля, по общему признанию, является достаточно сложным инструментом для инвестиций, так что заработать на ее перепродаже человек, который не специализируется на недвижимости, может лишь при глобальном восходящем тренде - экономическом буме, которого сегодня нет и в помине. Но и в том случае, когда участок покупается для себя, понимание местного земельного рынка совсем не повредит.

Из 39 организованных КП, составляющих самарский рынок загородной недвижимости, земельные участки без подряда продают в 19, что составляет 49%. Причем, в 11 из них предметом продажи являются участки без каких-либо коммуникаций. Десять КП имеют готовность менее 50% и столько же – готовность более 50%. Таким образом, примерно три четверти данного рынка занимают проекты-полуфабрикаты, где есть, по сути дела, только место, которое любителю загородной жизни и предлагается застолбить как можно быстрее.

Характерно, что бОльшая часть КП, представленных участками без подряда, расположены на периферии самарского загорода – на значительном удалении от городской черты и от берега Волги. КП «Ясный СОКол», например, в 42,5 км, КП «Кириллинский» - в 37 км, КП «Белый Яр» - в 35 км, КП «Удача», «Сосновый», «Юбилейный» и «Сказка» - в 30 км. В лучшем случае речь идет о 13 – 17 км. Исключение составляет лишь КП «Сады Гранного», находящийся в административных границах Самары. Причем, эта удаленность на общей стоимости загородной недвижимости практически не сказывается: если землю в ряде случаев можно купить дешевле рынка, то возведение на ней дома встанет дороже за счет того, что необходимые стройматериалы придется транспортировать на бОльшие расстояния. Впрочем, сегодня на самарском рынке земельных участков без подряда предложение значительно превышает спрос. Однако, качественных предложений - участков с понятным якорем и в экологически чистом месте, с хорошей транспортной доступностью и с коммуникациями, подведенными как минимум к границам будущего КП, - не хватает.

Сам себе и девелопер, и застройщик

Главный довод инициаторов земельных проектов - строительство дома собственными силами (на приобретенном у них участке) обойдется чуть ли не в разы дешевле, чем покупка готового загородного жилья. И этот довод, на первый взгляд, выглядит вполне резонным. Однако, если принять во внимание экспертные мнения, рассматриваемая ситуация выглядит не такой однозначной. Если разложить цену дома в организованном КП на составляющие, окажется, что земля обходится примерно в 25% от этой суммы, во столько же - прокладка коммуникаций от периметра КП к дому, а оставшиеся 50% будут потрачены на «коробку» без отделки и разводки коммуникаций. Умудрившись выбрать правильные материалы и нанять хорошую строительную бригаду, действительно можно построить недорогой, но качественный дом, выгадав при этом около 40%, утверждают специалисты. Впрочем, вполне возможен и совсем другой исход, предостерегают они же.

Для строительства дома собственными силами нужны время, специальные знания и удача, иначе проект обернется долгостроем. Вдруг, к примеру, квалификация подрядчика окажется ниже ожиданий индивидуального застройщика, который, как правило, не обладает достаточным опытом. Тогда многие строительные операции, скорей всего, придется переделывать, а в этом случае дом обойдется хозяину гораздо дороже. Получается, что ход строительства придется профессионально, регулярно и жестко контролировать, а это сулит не только постоянную головную боль, но и практически безвылазную жизнь на стройплощадке, в которую на месяцы, а то и на годы превращается земельный участок без подряда.

К тому же, заранее прикинуть, сколько средств потребуется на возведение дома при покупке земли без подряда, достаточно трудно, а потому эксперты рекомендуют исходить из того, что удобный для жизни и ликвидный объект загородной недвижимости должен стоить в два-три раза дороже земельного участка, на котором он строится.

Оснаститься необходимым

Ахиллесова пята чисто земельных проектов – прокладка коммуникаций. Инициаторы таких проектов, как правило, стремятся ограничить свои расходы оптовой покупкой большого участка, который можно размежевать на участки площадью 6 – 10 соток, а затем продать их в розницу и получить прибыль в десятки, а то и в сотни процентов. Прокладка дорог, подведение инженерных сетей и, тем более, создание социальной инфраструктуры в эту схему ускоренного обогащения вписываются с большим скрипом.

Поэтому любые сомнения в организационно-технических возможностях в обозримые сроки провести на участок газ, воду и электричество серьезно влияют на его стоимость. По оценкам экспертов, при адекватной позиции продавца участок без ясной перспективы газификации будет стоить на 15-20% дешевле рынка, а без электроэнергии или с недостаточной электрической мощностью продаваться с дисконтом 30-40% и 15% соответственно.

Не стоит думать, что, взяв прокладку коммуникаций в свои руки, «сам себе девелопер» враз решит эту проблему: многоступенчатая система получения соответствующих разрешений весьма сложна для дилетанта, который впервые окунается в эти - неведомые ему доселе - процедуры. А есть еще сам процесс прокладки, который в единичном («розничном») случае обычно длится дольше и обходится дороже, чем коммуникации от девелопера-профессионала, даже с учетом маржи, заложенной в цену его услуг. Отсюда вывод: если уж покупать земельный участок без подряда, то только с подведенными инженерными коммуникациями, пусть даже его цена будет ощутимо выше.

Самым важным, по общему признанию, является оснащение участка электричеством. Газ необходим в домах, использующихся круглогодично, - для дачи, где живут только в теплое время года, он не обязателен. А что касается канализации и водопровода, их можно наладить самостоятельно - с помощью доступных сегодня автономных систем, которые в простейшем варианте сводятся к септику и колодцу.

Что касается перспективы, самарские любители загородной жизни могут надеяться, что на местном рынке земельных участков без подряда рано или поздно появится новое, апробированное в столицах, предложение, которое гораздо точнее отвечает принятому в мире пониманию девелопмента. Сейчас предпродажная подготовка таких участков ограничивается в лучшем случае получением градостроительной документации и техусловий на подключение к источникам водо- и энергоснабжения. Следуя же альтернативной модели, инициаторы земельных проектов сопровождают их участников на всем протяжении застройки территории КП, в частности, создают управляющие компании для строительства и последующей эксплуатации инженерной инфраструктуры.

Оценить свои возможности

Решение, какой земельный участок – без подряда или с подрядом – целесообразно приобрести, сильно зависит от класса того объекта недвижимости, который планируется создать. Если речь идет о бизнес-классе (среднем ценовом сегменте), стоит покупать участок с готовым домом стандартной архитектуры в организованном КП. Заплатив 4-7 млн. рублей, можно избавить себя от множества бытовых проблем и сразу начать жить на природе. Вот только значительная часть самарского среднего класса такой вариант вряд ли потянет: свободных денег у обычного, даже хорошо зарабатывающего, менеджера не так много, а кредит, в том числе ипотечный, обойдется слишком дорого.

В бюджетном же сегменте загородной недвижимости (эконом-классе) предпочитают участки без подряда. А в суперэконом-классе – даже без коммуникаций, но с подъездными путями: приобретая такой участок, его владелец рассчитывает провести воду, газ и электричество самостоятельно и за счет этого минимизировать свои затраты. Еще одна категория граждан, интересующихся участками без подряда, - люди, которые не хотят жить в коттеджном поселке со стандартными домами, а стремятся воплотить некий индивидуальный проект, понимая, что его реализация обойдется очень не дешево.

Достоинства и недостатки земельного участка без подряда Homelot постарался систематизировать в нижеследующей таблице.

Плюсы Минусы
Сравнительно небольшая стоимость Необходимость самостоятельного проведения всех проектно-строительных работ, включая оснащение участка коммуникациями
Возможность возвести дом по собственному проекту
Свободный график строительства (в соответствии с имеющимися финансовыми возможностями) Риск долгостроя
Свобода при выборе застройщика Риск выбрать недобросовестную строительную компанию
Свобода в выборе способа целевого использования участка Риск соседства с неблагоустроенными или незастроенными участками, отсутствия хороших дорог, уюта и полноценной жизни за городом в течение неопределенного времени
Свобода в обустройстве территории земельного участка и ее ландшафтном дизайне Отсутствие единого архитектурного стиля в КП

В заключение заметим, что наиболее серьезный риск, связанный с приобретением земельного участка без подряда, - это жизнь в условиях стройплощадки, а точнее, разная скорость застройки и благоустройства различных частей территории КП. И этот риск генерируют власти, продавая землю оптом без всяких ограничений на сроки комплексного освоения данной площадки. Регламентация этой сферы стимулировала бы инициаторов земельных проектов прописывать в договорах купли-продажи размежеванных участков не только сроки их застройки, но и архитектурно-планировочные требования к ней. Такая практика в Самаре уже есть. Например, в хобби-поселке «У гольфа».