«Чтобы дойти до цели, надо идти»,
так, цитируя Оноре де Бальзака, формулирует главный принцип своей работы самарское ООО «ВИП-компания». В этом году ему исполняется десять лет, за это время реализовано немало целей, но, может быть, наиболее зримая из них – растущий возле Курумоча коттеджный поселок «Ильинка».

О сегодняшнем состоянии местного рынка загородной недвижимости мы беседуем с генеральным директором ООО «Агентство недвижимости и ипотеки ВИП-компания» Татьяной Сыровой.

Справка.

Сырова Татьяна Николаевна в 2001 году окончила Самарский госуниверситет (психологический факультет, кафедра социальной психологии). В ноябре 2004 года при ее непосредственном участии было создано ООО «ВИП Компания», которое одним из первых в регионе было нацелено на ипотечный брокеридж. Сегодня деятельность ООО охватывает практически все значимые ниши самарского рынка недвижимости, включая девелопмент его загородного сегмента, а также консалтинг.

В 2007 году Татьяна Сырова победила в номинации на звание «Лучший риэлтор года» от ИАО «Новости рынка недвижимости».

В 2008 году «ВИП-Компания» прошла добровольную сертификацию брокерских услуг на предмет их соответствия Госстандарту. Ее корпоративная профессиональная ответственность застрахована в ОАО «Альфа-Страхование»

В 2011 году под руководством Татьяны Сыровой началась реализация проекта коттеджного поселка «Ильинка». Завершение данного проекта намечено на 2015 год. На сегодняшний день построено более 90 коттеджей разного формата из запланированных 282.

Согласно статистике, более 80 процентов клиентов обращаются в «ВИП-Компанию» по рекомендации своих знакомых, что, по мнению г-жи Сыровой, свидетельствует о высоком качестве предоставляемых услуг.

«Загородный дом становится основным видом жилья»


- Татьяна Николаевна, какое место, по-вашему, занимает загородный сегмент в структуре самарского рынка недвижимости?

- Весьма значимое, поскольку многие люди считают собственный дом фундаментом и гарантом таких семейных ценностей, как безопасность и благополучие. Причем с нарастанием загруженности города (я имею в виду, прежде всего, транспорт, ухудшение экологии и перенасыщение людьми мест отдыха) актуальность загородного жилья увеличивается.

- То есть, загородный дом отвечает запросу все большего числа людей на личное пространство?

- Частный дом всегда был личной территорией и местом для уединения. Желание обрести его присутствовало у многих людей, а вот возможности, в частности материальные, для реализации этого желания были ограничены. Сейчас – с ростом благосостояния наших граждан и доступности загородного жилья - ситуация меняется. Более того, если раньше коттедж использовался для сезонного отдыха (как дача), то сейчас этот формат постепенно становится основным местом проживания. Иными словами, выбирая между покупкой обычной городской квартиры и приобретением загородного дома, люди все чаще отдают предпочтение второму варианту. Именно этот тренд движет загородный сегмент местного рынка недвижимости, и мы – в режиме ежемесячного мониторинга - наблюдаем повышение значимости этого сегмента для самарцев.

- Насколько активно там идет процесс создания рыночных механизмов?

- Большинство подобных механизмов давно существуют. К примеру, процедуры оформления прав собственности, сбора документов и регистрации сделок, а также способы их финансирования не только полностью сформированы, но и постоянно оптимизируются. То же самое можно сказать о законодательной базе: упрощается процедура регистрации домов (в частности, за счет, так называемой, дачной амнистии), все земельные участки поставлены на кадастровый учет, так что любой человек может получить всю информацию об интересующем его объекте недвижимости на интернет-сайте Росреестра.

- А что нового появляется в кредитовании покупателей загородной недвижимости?

- Наряду с продажей в рассрочку и обменом городской квартиры на загородный дом, активизируется ипотека. Сейчас ее условия приближаются к программам покупки городских квартир на вторичном рынке недвижимости, и это сравнительно новое явление. К примеру, еще в 2007 году ипотечный кредит на приобретение коттеджа можно было привлечь лишь на половину стоимости дома (без учета земельного участка), остальные же средства покупатель должен был вложить сам. А вот ипотеку на городское жилье давали на полную стоимость квартиры и даже без первоначального взноса. Существенная разница была и в процентных ставках – кредит на покупку коттеджа обходился, как правило, ощутимо дороже. Сейчас условия кредитования в разных сегментах рынка недвижимости практически сравнялись, и покупка загородного дома стала доступнее. Что еще раз подтверждает отмеченный тренд: такой дом все чаще рассматривается как основной вид жилья, а не как дополнительный.

- И, тем не менее, девелоперы большинства самарских коттеджных поселков отмечают довольно вялые продажи. В чем тут причины?

- Я бы не рассматривала это как явление, присущее всему местному сегменту загородной недвижимости. Возможно, где-то и существуют сложности в реализации, но здесь нужно смотреть на само предложение: на соотношение цены коттеджа и его качества, на развитость инженерной, дорожной и социальной инфраструктуры, характеристики дома, на удобство подъездных путей и прочие факторы.

- А как продаются коттеджи в «Ильинке»?

- Достаточно активно. В подтверждение могу привести два момента. Во-первых, у нас практически отсутствует сезонность спроса - динамика звонков от потенциальных покупателей и показов стабильна и находится на весьма высоком уровне. Во-вторых, ряд проектов раскупается в первую же неделю после выставления их в экспозицию. Такими коттеджами - хитами продаж - активно интересуются еще до завершения их строительства: люди с нетерпением ждут открытия продаж, хотя на каждую партию новых домов нам, увы, приходится несколько повышать цены.

- Коттеджи разлетаются буквально, как горячие пирожки?

- Не так быстро, конечно: решение о покупке загородного дома, как правило, не принимается импульсивно – оно должно созреть. Ведь это не просто приобретение жилья, это смена стиля жизни. Так что, на один дом может приходиться несколько десятков просмотров только одного покупателя.

- И вас это не смущает?

- Мы уверены в высокой ликвидности наших домах. Скажу больше, мы строим дома без особой зависимости от наличия конкретного покупателя - в соответствии с заранее намеченным планом. И это наше осмысленное решение: мы не хотим привязывать комфортную жизнь жителей нашего поселка к динамике продаж.

- На чем основывается столь редкая для самарского рынка уверенность?

- На качестве нашего предложения в целом. Дома в «Ильинке» продаются в качественной чистовой отделке, в поселке закрытый периметр с видеонаблюдением, динамично возводятся элементы инфраструктуры, есть своя архитектура, стиль и правила жизни. И самый главный наш плюс – сроки строительства.

«Ни один житель «Ильинки» не будет обделен красотой»



- Как найти сбалансированное решение по оснащению коттеджного поселка инфраструктурными объектами: потенциальные покупатели хотят, чтобы таких объектов было как можно больше, а застройщики и девелоперы по соображениям экономии и ради роста продаж заинтересованы в том, чтобы переложить соответствующие расходы на обитателей поселков? Что подсказывает вам опыт «Ильинки»?

- Интересы потенциальных покупателей коттеджей абсолютно понятны: все хотят жить в комфортных условиях. Сочетание личного пространства с грамотно выстроенной инфраструктурой, характерной для современного городского жилья, - это как раз та идея загородного дома, которая отличает его от дома в деревне. Если говорить об «Ильинке», там предусмотрены, в частности, торговый центр (с гостевой парковкой, супермаркетом, аптекой, банком, кафе, фитнес-центром), а также детские и спортивные площадки, парковые зоны, ограждения – как по периметру комплекса, так и каждого участка, система обеспечения безопасности. Выделены участки под футбольное и волейбольное поля, скейт-парк, а также площадки для занятий легкой атлетикой.

- Все эти объекты планировались изначально или возникли в ходе строительства и заселения «Ильинки» в ответ на запросы жителей поселка?

- Мы рассчитывали на меньшее число объектов социальной инфраструктуры. Но в ходе реализации проекта стало понятно, что, к примеру, одной детской площадки недостаточно на 282 дома, к тому же такие площадки должны быть рассчитаны на разные возрастные группы. Причем, это было требование инвестора, а не жителей. Идея гостевой парковки подсказана одним из собственников наших домов, за что мы ему благодарны. К слову сказать, жесткая экономия на инфраструктуре лишь на первый взгляд выгодна девелоперу и застройщику загородного поселка. Скорее всего, она повлечет за собой отсрочку продаж, убытки от которой могут превысить стоимость строительства инфраструктурных объектов.

- Прокомментируйте, пожалуйста, такие уязвимые позиции «Ильинки», как слишком плотная застройка (на первый взгляд, она не дает достаточной уединенности жителям коттеджа) и стандартизованная архитектура домов.

- Наша застройка осуществляется в соответствии со всеми нормами. Это можно увидеть, если посетить наш посёлок или посмотреть на сайте фотографии, где представлен вид «Ильинки» с высоты. Каждый коттедж располагается на участке от 5,5 до 11,2 соток. Чтобы большая часть участка была свободной, дома смещены к одному из его углов. Перед домом есть место для заезда автомобиля, а также площадка для обустройства навеса над ним. Предусмотрено пространство для обустройства бани, сада, цветника, альпийской горки и других ландшафтных элементов. Каждый коттедж имеет летнюю террасу. Дома в поселке поставлены «темными» сторонами друг к другу, чтобы создать большую степень уединенности.

- А что касается архитектуры?

- В «Ильинке» продаются не земельные участки без подряда, а готовые коттеджи. Это позволяет придать поселку целостный архитектурный стиль с фасадными заборами и домами, выполненными в едином решении. Коттеджи расположены вдоль улицы на одной отметке, за счет чего жилая (экологическая) зона отделена от проезжей. Для надворных построек мы предлагаем владельцам коттеджей некий набор дизайнерских решений, оставляющий им индивидуальное пространство, которое может быть организовано в соответствии с индивидуальными пожеланиями. Но самое главное достоинство «Ильинки» заключается в том, что со всех участков видны Жигулевские горы и лес. Этой красотой не будет обделен ни один житель!

- И в этом состоит якорная привлекательность этого поселка?

- Не только. Мы ведь ориентировались на наш целевой сегмент, который, по данным маркетинговых исследований, составляют топ-менеджеры и руководители крупных самарских и тольяттинских компаний, менеджеры среднего звена, начальники отдела, собственники различных бизнес-структур. Расположение «Ильинки» позволяет им ежедневно ездить на работу, а к вечеру возвращаться домой. Близость аэропорта «Курумоч» также привлекательна для многих жителей нашего поселка: в силу служебных положения им приходится довольно часто летать в командировки. Очень важно и то, что жители «Ильинки» – это единомышленники, объединенные осуществившейся мечтой о комфортной жизни за городом.

- Как организовано управление поселком?

- В «Ильинке» успешно функционирует сервисная компания, которая занимается охраной территории, вывозом мусора, очисткой дорог, а также поддержанием в надлежащем порядке общественных зон и инженерных систем, в частности освещения. Это позволяет оградить жителей поселка от всяческих неудобств и излишних временных затрат.

Приблизить исполнение мечты



- Как местная власть могла бы способствовать развитию загородного сегмента самарского рынка недвижимости?

- От позиции властей многое зависит на этом рынке. Речь, прежде всего, идет о согласовании разрешений на строительство, выделении энергетических мощностей, внесении новых населенных пунктов, каковыми являются коттеджные поселки, в генплан застройки того или иного района. Хотелось бы, конечно, чтобы инфраструктурные объекты, в том числе инженерные коммуникации, возводились бы с участием бюджетных средств: это привело бы к удешевлению предложения на рынке загородной недвижимости и оптимизации затрат девелоперов и застройщиков. Надеюсь, что в ближайшее время подобные программы будут реализовываться более активно, чем сейчас.

- Следует ли властям стимулировать строительство загородных домов с автономными инженерными коммуникациями на базе передовых технологий? Речь идет, например, об автономных альтернативных источниках энергии и «умных» домах.

- Определенный опыт использования инноваций у нас есть. Прежде чем приступить к строительству посёлка «Ильинка», мы изучили разные способы энергоснабжения домов – такие, например, как пеллетное отопление, геотермальная энергия, солнечные батареи. Оказалось, что в рамках сравнительно небольшого проекта (как у нас, на 282 дома) подобные технологии использовать слишком сложно ввиду их эксклюзивности, высокой стоимости и непонятности потребителю. Энергосберегающий дом интересен, однако не исследовано, как поведет себя эта система лет, скажем, через пятнадцать. Если бы такого рода экспериментальные проекты поддерживались государственным субсидированием – финансовым или материальным - в данном сегменте начал бы формироваться спрос.

- А пока такой поддержки нет, ситуация не сдвинется с места?

- Всем нам свойственна архаичность установок. Мы понимаем значимость электричества и газа для комфорта загородной жизни и потому склонны ориентироваться на широко используемые сегодня – проверенные временем - системы энергоснабжения. Но иногда даже в их надежности у людей возникают сомнения. К примеру, до проведения газа в поселок «Ильинка» все коттеджи отапливались электричеством (с компенсацией затрат жителей сервисной компанией). И при этом люди откладывали покупку до подключения газа непосредственно к коттеджу, игнорируя связанное с этим повышение его стоимости.

- Применим ли опыт государственно-частного партнерства, накопленный при реализации «Кошелев-проекта», для возведения загородных поселков?

- Нужно понимать все аспекты данного опыта. Скажем, при исчислении компенсаций и дотаций на приобретение жилья в многоквартирном доме государство опирается на цену 1 квадратного метра, установленную специальным постановлением правительства, - для Самары она составляет сегодня 32 240 рублей. А вот аналогичный показатель для загородного дома с земельным участком не установлен. Понятно лишь, что он должен быть выше - с учетом цены земли и априорно большей себестоимости строительства индивидуального дома. К примеру, застройка в «Крутых ключах» ведется за счет панельных домов, а коттеджи в «Ильинке» возводятся из гораздо более дорогого материала – керакама. Использование схемы государственно-частного партнерства, конечно, помогло бы приобрести дома своей мечты еще большему числу жителей Самары, но для этого нужно разработать целый ряд механизмов.

- Каков ваш прогноз местного рынка загородной недвижимости на текущий год?

- Спрос на нее будет расти, причем, уже сейчас – с учетом таких проектов, как «Крутые ключи», «Южный город» и наша «Ильинка», - застройка территорий, находящихся за чертой Самары, по количественным параметрам превышает застройку в губернской столице. Уверена, в этом году загородный рынок будет не менее активен, чем в 2013-м: спрос рождает предложение, а сейчас у многих объектов на этом рынке уже есть потенциальный или уже реальный покупатель.

Фотографии взяты с официального сайта http://ilyinka63.ru/

Текст: Юрий Сахаров