Пребывание на природе как мотив для приобретения загородной недвижимости постепенно исчерпывает себя. В абсолютном большинстве случаев это второе жилье, а оно подразумевает особый - отличный от городского - образ жизни. И идею, более высокую, чем просто комфортный быт

Первыми этот сдвиг в сознании потенциальных покупателей загородной недвижимости заметили девелоперы,по долгу службы чуткие к настроениям целевой аудитории.В нашем случае речь идет о насущной - для каждого - потребности в самореализации, в частности, об увлечениях, которые помогают эту потребность удовлетворять. Таких занятий для души и досуга, иными словами хобби, существует множество, но для жизни на природе, пожалуй, наиболее актуальны сейчас яхтинг, рыбалка и гребля, а из сухопутных увлечений - гольф, горные лыжи и теннис.

Усилиями маркетологов подобные хобби превращаются в «темы» для загородных поселков, где, по замыслу их создателей, с энтузиазмом поселятся люди, объединенные общими увлечениями.В тематических поселках обычно предусмотрен (включен в ценник) стандартный оздоровительный набор – спортплощадки, тренажерные залы, а иногда и бассейн. Однако заточенность на спортивные хобби предполагает дополнительные затраты на создание соответствующей инфраструктуры - 30-40% от стоимости дома с участком. И это цена «фишки» - того «уникального торгового предложения», под которое собираютприверженцевтого или иного хобби. Впрочем, игра стоит свеч: четко позиционированные хобби-поселки вызывают повышенный интерес не только у потенциальных покупателей, но и у СМИ.

В последнее время в загородном сегменте самарского рынка недвижимости появилось несколько подобных, причем широко разрекламированных, предложений, что позволяет Homelot предпринять их анализ.

Новое – это не совсем забытое старое

Отечественная история тематических поселков начинается, на наш взгляд, со второй половины позапрошлого XIX века, когда в России – на базе развивающейся сети железных дорог – возникло пригородное дачное строительство. В обиход тогдашнего среднего класса вошла традиция в теплое время года жить с семьей на собственной или арендуемой даче. Она воспринималась как некий аналог загородного поместья, которым владели тогда представители более обеспеченных слоев общества.

В советское время стремление жить на природе сохранилось, а вот возможностями для его воплощения - радостями дачной жизни - власти наделили, в основном, номенклатурную элиту – партработников, высших военных чинов, командиров производства, а также особо заслуженную интеллигенцию – научно-техническую и творческую.Характерные тому примеры – подмосковные поселки «Переделкино», «Советский Писатель» и «Серебряный бор». Первые два принадлежали Союзу писателей, а в третьем строились дачи для политической элиты. Модель «цехового» поселка, весьма эффективно формирующего однородную - по профессиональному и отраслевому принципу- социальную среду, воспроизводилась по всей стране, в том числе в Самаре (например, на просеках бывшей Поляны Фрунзе).

К 1950-м годам дачная темадошла и до рядовых тружеников, которые предлагалось вступать в садово-огороднические товарищества, где они сплачивались жизненно важным в то время хобби - продовольственным самообеспечением за счет увлеченного труда на шестисоточныхсадах-огородах. При этом капитальные загородные дома строить не разрешалось, так что бытовой комфорт простых советских дачников составляли легкие - похожие на сараи - строения, где можно было укрыться от солнца и дождя.

В постперестроечные времена от подобных ограничений, конечно, отказались. Иживописные пригородыСамары принялись осваивать совсем другие люди. Те, кто, успев буквально за считанные месяцы разбогатеть или стать важной персоной во власти, хотел утвердить свой новый статус солидной недвижимостью. Селиться они предпочитали среди себе подобных, но приватно. Отгораживаясьдруг от друга трехметровыми заборами. Но ценя дачное соседство с «нужными» людьми. Используя этот фактор, можно было войти в новый бизнес, получить протекцию, решить тот или иной сложный вопрос. Подобные «тематические» - по социально-имущественному цензу – кластеры сегодня можно видеть, например, в Гранном, АГЛОСе, Царевщине и на просеках.

С развитием загородного сегмента рынка недвижимости, по мере насыщения спроса на стандартные коттеджи становилось ясно: в последние годы все больше людей хотят не просто дышать свежим воздухом на природе, они стремятся, чтобы их жизнь за городом была активной и интересной. И именно это обстоятельство стоит за хобби-поселками, какой бы ни была их тема.

Community как тема

Один из первых тематических поселков, выведенных на самарский рынок, стали «Шведские дачи» вблизи Царевщины и Волжского. Его инициатор – местный предприниматель Сергей Пушкин – сформулировал тему этого поселка, на первый взгляд, просто – community, то есть сообщество людей, близких по жизненным ценностям, интересам, социальному статусу, имущественному положению и образу мышления. «Мы рассчитываем на необычных людей, в частности, на людей творческих профессий, зарабатывающих около миллиона рублей в год, - пояснял г-н Пушкин в интервью сайту - homelot.ru. - Это успешные дизайнеры, художники, архитекторы, писатели. В Самаре их, по нашим оценкам, достаточно».

Свое communityдевелопер «Шведских дач» формирует из представителей «креативного класса» разными способами – позиционированием в местных СМИ, вечеринками, PR-акциями, а также использованием социальных сетей. «Я создал в интернете свой блог и, как могу, влияю на отношение общества к загородной недвижимости. Ежедневно этот блог читают примерно сто человек. Это не так много, но ведь и рынок загородной недвижимости в Самаре невелик», – рассказывал нам Сергей Пушкин.

При всей креативности данного проекта и его широкой известности в заинтересованных кругах активность реальных покупателей «Шведских дач» оставляет желать лучшего. Впрочем, сам Пушкин относится к этому философски: «Я до сих пор не понял (и, похоже, никто пока не понял), что же надо самарцам. Все ищут пока. Один найдет, и все девелоперы туда ломанутся. А промахи в концепции могут быть у каждого. Нам, к примеру, надо было оформлять землю под «Шведскими дачами» в собственность, а не в аренду – сейчас понятно, что это обстоятельство тормозит продажи. Кроме того, сами коттеджи надо было строить попроще и подешевле, чтобы уложиться в три с половиной миллиона рублей. Тогда у нас отбоя от покупателей не было бы».

Вот и получается, что коммерческий успех хобби-поселка надо строить не НА его теме, какой бы привлекательной она ни казалась априори, а ПРИ ПОМОЩИ этой темы.

«Папа, мама, я – спортивная семья»

Коммерческий успех нового тематического поселка «Булгари Парк» его инициатор – самарская девелоперская компания «Феникс» - связывает, прежде всего, с его удачным местоположением, рассказала в интервью нашему сайту руководитель отдела продаж этой компании РаиляСабитова.Первый фактор очевиден – живописность локации поселка в непосредственной близости от Волги и ее протоковс видом на Жигулёвские горы. Второй – встроенность в целостную систему (группу) коттеджных поселков (КП), развиваемых в Царевщине тем же «Фениксом», что, по всей видимости, позволяет экономить на строительстве инженерных сетей. Помимо «Булгари Парка», в данную группу КП входят «Муромский городок» с действующим яхт-клубом, «Муромский-2», «Лукоморье», «DeLuxe», «Парус», «Лагуна» и «Новые дачи».

При этом «Булгари Парк» позиционируется как тематический поселок для семейного отдыха любителей туризма и спорта. Наряду с коттеджной застройкой, на территории в 25 га предусматривается обширная рекреационная зона, где расположатся лесопарковый комплекс с летней сценой, фермерское и рыбное хозяйства, многофункциональный стадион с теннисными кортами, баскетбольная и волейбольная площадки, стадион для мини-футбола, конно-спортивный клуб, а также секция по гребле на байдарках и каноэ. «Наши площадки у воды обеспечивают спортивный отдых круглогодично: летом это катера, гидроциклы иквадроциклы, а зимой – снегоходы, лыжи, коньки», - поясняет г-жа Сабитова.Причем, всеми этими опциями, очевидно, смогут воспользоваться не только обитатели самого «Булгари-парка», но и жители соседних КП.

Впрочем, готовых домов в «Булгари Парке» пока нет, и основным предметом продажи сегодня служат размежеванные там земельные участкибез подряда по цене 150 тыс рублей за сотку. Что – с учетом местоположения и тематики данного поселка, а также реалий самарского рынка загородной недвижимости – не выглядит слишком дорогим предложением (см. нижеследующую Таблицу).

Предложения по продаже земельных участков в коттеджных поселках, централизовано осваиваемых массивах

Коттеджный поселок Стоимость сотки Коммуникации
Муромский городок Нет свободных участков -
Муромский городок-2 от 450 тыс.руб. Газ, электричество, дороги включены в стоимость
Булгари Парк от 150 тыс.руб. Газ, электричество, дороги включены в стоимость
Новые дачи от 100 тыс.руб. Газ, электричество, дороги включены в стоимость
Волжская ривьера от 300 тыс.руб. Электричество включено в стоимость
Жемчужина Поволжья от 180 тыс.руб. Электричество, газ, вода, канализация включены в стоимость
Стрижи от 120 тыс.руб. Подключение коммуникаций оплачивается отдельно - порядка 800 тыс.рублей

Предложения по продаже земельных участков вне коттеджных поселков

Расположение Стоимость сотки
Большая Царевщина, дачный массив 200 тыс.руб.
Большая Царевщина, рядом с трассой 400 тыс.руб.
Малая Царевщина, на жилой улице 300 тыс.руб.
Малая Царевщина, дачный массив 90 тыс.руб.

Источник: http://www.samcot.ru/categories/3655/

«Когда «Булгари Парк» полностью застроится, недвижимость в нем будет повышаться в цене, - уверена РаиляСабитова. – Тем более что мы не включаем в наш ценник стоимость дополнительной инфраструктуры, которая формируеттематику поселка. Ценообразование строится, исходя из рыночной ситуации, затрат на намыв и выравнивание площадки, на берегоукрепительные работы, а также на подведение коммуникаций». Примечательно, что выполнение всех перечисленных работ сосредоточено в компании «Феникс», обладающей собственной базой подъемно-транспортных механизмов, автотранспортом и средствами малой механизации.

Более того, «Феникс» является не только застройщиком нескольких КП, включая «Булгари Парк», но еще и их проектировщиком, инвестором, генподрядчиком идевелопером. Эта едва ли не уникальная для самарского рынка особенность «Феникса» позволяет покупателям земельных участков без подрядав этих КП получить в одной компании полный спектр услуг – от разработки индивидуального проектакоттеджа до его возведения под ключ.

«Концепция нашего проекта - решение собственника компании «Феникс» БатршинаГумараМуллануровича, продиктованное его личными предпочтениями, - рассказывает РаиляСабитова. - Он много путешествовал на своей яхте и понял, как мы отстаем от европейского уровня. Выкупил площадку в береговой зоне и стал развивать яхтенное направление в Царевщине, ориентируясь на статусных людей, которые могут позволить себе купить дорогой дом, яхту, любителей активного отдыха на воде, ценителей волжских красот, природы и экологии».

Данный сценарий характерен для хобби-поселков: за большинством из них, по мнению экспертов, стоитидейный вдохновитель (инвестор, застройщик), у которого есть не только своя идеология, но и харизма, позволяющая собрать единомышленников.

Гольф-недвижимость для гольф-сообщества

Для группы хобби-поселков «Рядом с гольфом» таким идеологом является Владислав Кедало. Правда, в интервью с Homelot он скромно называл себя организатором строительства.

- Владислав Александрович, каковы конкурентные преимущества вашего проекта?

- Жилой массив «Рядом с гольфом», расположенный в получасе езды от Самары, представляет собой семь коттеджных поселков, встроенных в английский парк площадью 300 гектаров с 30 искусственными водоемами и водопадами. Причем, каждый поселок спроектирован так, чтобы обеспечить жителям комфорти возможность пользоваться полным набором объектов социальной инфраструктуры. Ключевая особенность проекта –три пять полей для гольфа. По сути дела, это гольф-курорт, где, наряду с качественными коттеджами для постоянного проживания и аренды, предусмотрены три отеля для гольф-туристов.

- Ваши коттеджи чем-то отличаются от тех, которые можно видеть в других самарских поселках?

- Прежде всего, применением современных технологий.За счет них можно серьезно снизить не только себестоимость строительства, но и затраты на содержание домов. Это, к примеру, тепловой насос, который позволяет использовать геотермальную энергию. Он будет служить основным теплоисточником для систем отопления и горячего водоснабжения. Он же обеспечит охлаждение помещений. И еще. Использование таких систем, как «тепловой насос» и «теплый пол»создает возможность прозрачно регулировать цены на коммунальные услуги.

- Сколько же будет стоить жилье вмассиве «Рядом с гольфом?

- Если строительные компании, которые войдут в наш проект, чуть-чуть подвинутся в своих аппетитах – скажем, согласятся на маржу в 25% вместо обычных 50% - квадратный метр в наших таун-хаусах будет стоить 32-35 тысячи рублей,что соответствует цене городской квартиры до одного миллиона рублей. Но по всем потребительским свойствамгораздо лучше, чем при массовой коттеджной застройке в некоторых районах Самары.

- И этого будет достаточно для выхода на окупаемость проекта?

- Условие окупаемости нашего жилого массива – не менее трех гольф-полей и 800-1000 домов, приходящихся на каждое из них. В стоимость каждого дома включена сумма в 100 тыс рублей на строительство гольф полей.

- Получается, что гольф – игра не только для богатых?

- Недвижимость вблизи гольф-полей - это не только жилье с высоким уровнем комфорта, автономности, безопасности, экологии, но еще и определенный стиль жизни, показатель респектабельности.Но мы исходим из того, что гольф – игра для людей разного уровня достатка. Поля для всех одинаковы, а ценовые различия касаются только инвентаря: есть наборы клюшек за сто долларов, а есть за сто тысяч долларов.

- А почему вы выбрали гольф?

Ведь дляСамарыэта игра - пока что чистая экзотика.

- Гольф – поистине захватывающее занятие!Это и продолжительная (до шести часов) прогулка по красивому, эстетически выдержанному ландшафту. И игра, которая не меньше, чем в шахматах, требует расчета и внимания. И возможность беседы тет-а-тет на свежем воздухе. И способ оздоровления, доступный людям любого возраста.Характерные для гольфа циклы концентрации внимания (при подготовке и выполнении удара клюшкой по мячу) и последующие расслабленияобладают психотерапевтическим эффектом. Проанализировав здоровье 600 тысяч человек, шведские специалисты подсчитали, что гольф продлевает жизнь в среднем на пятнадцать лет. Убежден, лет через 20 не менее 10% жителей Самарской области будут играть в гольф.

- На чем основывается ваша оценка?

- Такова – согласно мировой практике – динамика роста числа поклонников этой игры с момента начала ее популяризации в той или иной местности.И мой личный опыт ее подтверждает: ежедневно к нам на обучение гольфу записываются до 50 человек, что превосходит наши сегодняшние возможности. Люди просятся группами по сто человек, к нам обращаются иностранцы: мы учим бесплатно, а такого нет нигде в Европе. В «Самарском загородном гольф-клубе» уже есть игроки, которые могут с успехом выступать на международных соревнованиях. Но нужна еще большая массовость, и, прежде всего, среди детей: чемпионов растят лет с четырех, а с 2016 года гольф станет олимпийским видом спорта.

- И все же ваш проект не сводится к благотворительной поддержке развития гольфа в Самаре, онимеет вполне коммерческий характер.

- По крайней мере, один из каждых десяти любителей этой игры готов купить коттедж или квартиру в таун-хаусегольф-поселка для собственного проживания, тем более что содержание внутренних дорог и ухоженных парков ляжет на сторонних игроков и туристов, число которых, по нашим расчетам, составит 50-60 тысяч в год. Немало людей рассматривают гольф-недвижимость как выгодную инвестицию: во-первых, ее можно сдавать в круглогодичную аренду, а во-вторых, она постоянно растет в цене.

- Вы говорите о круглогодичной аренде, тогда как гольф – игра сезонная. А чем будут заниматься жители массива «Рядом с гольфом» с поздней осени до ранней весны?

- Столь же активным отдыхом – зимним гольфом, лыжами, коньками, сноубордом, конным спортом, рыбной ловлей, плаванием.Недалеко от нашегогольф-курортабудет возведен спортивно-технический комплекс, куда войдут ралли-кроссовая трасса, картинговая трасса и джип-триал. Кроме того, мы отдаем две оснащенных инженерными коммуникациями площадки (по 3 га каждая) под создание теннисного и арбалетного клубов.

- На какой стадии строительства сейчас находится этот массив? Там уже можно играть в гольф?

- Полена шесть лунок и тренировочное поле уже есть, и они в течение двух последних лет активно используются членами Самарского загородного гольф клуба для тренировок и соревнований. Что же касается строительных работ, этап проектирования завершен, и сейчас дело за подрядными организациями. Один из семи микрорайонов (на 350 домов) мы хотим запустить еще в текущем году, а если в наш проект войдет достаточно мощный застройщик, первую часть проекта мы закончим к 2017 году.

- А как идут продажи земельных участков?

- Из 350 участков первого микрорайона осталось всего 28, остальные реализованы физическим и юридическим лицам из Москвы, Санкт-Петербурга, Швеции, Дании, Норвегии, стран Балтии и, конечно, Самарской области.

Справка

  • Жилой массив «Рядом с гольфом» расположится в 30 км от центра Самары и в17 км от его границы между селами Чубовка и Сырейка Кинельского районаи будет достаточно крупным объектом гольф-недвижимости в Европе. Площадка находится в 40 км от международного аэропорта Курумоч и в 85 км от города Тольятти. Массив состоит их семи микрорайонов и будет строиться вдоль трёх 18-луночных гольф-полей чемпионского типа с возможностью ежегодной смены их конфигурации.
  • Гольф - спортивная игра, в которой индивидуальные участники или команды соревнуются, загоняя маленький мячик в специальные лунки ударами клюшек и пытаясь пройти отведенную дистанцию за минимальное число ударов.Гольф-поле - комплекс сооружений и оборудования, включающий дренажную и ирригационную системы, специальный рельеф и комплект спецтехники для поддержания газонов в надлежащем виде. Стандартное поле для гольфа состоит из 18 лунок. Для 18-луночного гольф поля требуется от 70 га до 100 га и примерно $3 млн.Устройство типовой лунки представлено на рисунке.

  1. Стартовая площадка (teeingground),
  2. Водное препятствие (waterhazard),
  3. Неровная площадка (rough),
  4. Зона за площадкой (outofbounds),
  5. Песчаная зона (sandbunker),
  6. Водное препятствие (waterhazard),
  7. Гладкоеполе (fairway),
  8. Грин (putting green),
  9. Флажок (flagstick),
  10. Лунка (hole).