Ключевое слово в рассуждениях Сергея Пушкина о загородной недвижимости – сообщество (в англоязычном варианте – community). Решающим же условием успеха загородного поселка он полагает наличие группы людей, близких по жизненным ценностям и интересам, социальному статусу, имущественному положению и образу мышления. Как найти таких «сообщников» - серьезный вопрос, но у героя нашего интервью, бизнесмена опытного и креативного, есть идеи на этот счет.

Справка

Пушкин Сергей Михайлович, закончил исторический факультет Самарского госуниверситета, представитель первой волны самарского бизнеса. В настоящее время принципал юридической фирмы «Бизнес-доктор», директор ОАО «Самарский дом печати», девелопер коттеджного поселка «Шведские дачи»1 близ Царевщины и Волжского.


«Клуб по интересам»


- Сергей Михайлович, фактор сообщества важен для любого коттеджного поселка: без изначального взаимопонимания между его жителями невозможно решение насущных бытовых и хозяйственных вопросов. Но как это комьюнити сформировать?

- Для такого поселка, как «Шведские дачи» фактор комьюнити, наверное, определяющий. В идеале стоит найти достаточно клиентов одного возраста, с похожими интересами и доходами - и вот тебе удачный проект. Но где их набрать? Вот для этого и стоит сначала создать комьюнити в социальных сетях. А от него уже двигаться к поселку, где будет интересно жить участникам такого интернет-сообщества.

- И как это выглядит на практике?

- Я создал в интернете свой блог и, как могу, влияю на отношение общества к загородной недвижимости. Ежедневно этот блог читают примерно сто человек. Это не так много, но ведь и рынок загородной недвижимости в Самаре совсем невелик.

Сегодня «Шведские дачи» - этопять двухэтажных каркасных домов, стоящих в 40 км от центра города на берегу волжской протоки в реликтовой дубовой роще (три из них проданы). Придомовой земельный участок площадью около 10 соток находится в аренде на 49 лет. Жилая площадь каждого из домов - 130 кв. м. Ориентировочная цена дома – около 5 млн рублей. На первом этаже расположены гостиная, кухня, санузел, спальня и еще одна комната. На втором – детская, техническое помещение, а также большая спальня с видом на протоку. Кроме того, есть две террасы площадью по 20 кв. м, одна из которых обращена к водоему, а другая – к лесу.

Внешняя обшивка домов выполнена из лиственницы и сосны, внутренняя – из влагостойкого гипсокартона. В качестве утеплителя использованы минеральная вата и фанера. Отопление домов осуществляется посредством инфракрасного теплого пола мощностью менее 5 кВт, при этом предполагаются четыре зоны обогрева с отдельной установкой желаемой температуры. Утечка тепла через застекленное пространство (его общая площадь 45 кв. м) минимальна, поскольку окна выполнены по технологии КВЕ. Инженерные коммуникации в поселке выполнены по принципу автономности: водяная скважина одна на все дома (с водопроводной разводкой на каждый из них), канализация (установка глубокой очистки) - на каждые три дома. Для газоснабжения используется жидкий газ из общего газгольдера.

Доехать до «Шведских дач» можно по асфальтированной дороге - на выезде из Волжского на светофоре перед железнодорожным мостом повернуть налево и далее - прямо до указателя «Муромский городок», затем снова налево по указателю на турбазу «Крепыш».

В ближайших планах девелопера освоение двух смежных территорий – уже выкупленной им турбазы «Крепыш» и острова, к которому от «Шведских дач» ведет специально построенный мост, а также возведение на одном из участков речки Курумки шлюза, что позволит обеспечить поселок судоходным (для моторных лодок и яхт) выходом на Волгу.

- Применима ли на этом рынке апробированная в советское время модель дачных кооперативов?

- Дачные кооперативы как раз и создавались как некие сообщества, только интернета не было тогда, и это делалось по месту работы. Собирались сослуживцы, привлекали своих родственников, приятелей и просто знакомых. Им выделяли землю, проводили воду и электричество, может быть, помогали поставить простые одноэтажные дома без удобств. А потом они обживали эту землю. Сейчас это, наверное, тоже возможно. Вот только выделенную властями землю надо выкупать за собственные деньги, да и затраты на создание инфраструктуры – дорог, водопровода, канализации, газо- и электроснабжение – тоже ложатся на дачников.

- Причем, проблемы могут возникнуть уже на первом этапе – при землеотводе.

- На землепользование сегодня нужно получать разрешение муниципальных властей. Но с отменой категорирования земель, о котором сейчас много говорят, это ограничение отпадет, и люди будут сами выбирать, где им лучше ставит загородные дома. Построится некий уважаемый в данном сообществе человек, и за ним как за лидером начнут строиться близкие ему люди. Вот тогда самарский рынок загородной недвижимости получит серьезный импульс для развития.

- А кто составляет сообщество вашего поселка «Шведские дачи»?

- Мы рассчитываем на необычных людей, в частности, на людей творческих профессий, зарабатывающих около миллиона рублей в год. Это успешные дизайнеры, художники, архитекторы, писатели. В Самаре их, по нашим оценкам, достаточно. Другое дело, что жилище столь оригинальной конструкции, предназначенное для круглогодичного отдыха по выходным дням, понравится не каждому, кто способен его купить.

- Как только эти «необычные люди», представители креативного класса, реально поселятся в «Шведских дачах», встанет целый комплекс чисто бытовых вопросов. Вам придется создавать что-то вроде ТСЖ?

- Чтобы все системы жизнеобеспечения поселка функционировали и, причем, устойчиво, нужен организационный и финансовый контроль со стороны комьюнити. Если хотите, свое управление ЖКХ. Может быть, стоит постепенно создавать агломерацию коттеджных поселков, расположенных в районе Царевщины, которая работала бы по принципам местного самоуправления и, в частности, имела бы свой бюджет.

Рынок со своими законами


- Как Вы оцениваете состояние самарского рынка загородной недвижимости? Существует ли этот рынок вообще или, попросту говоря, сдулся?

- «Я вам не скажу за всю Одессу, вся Одесса очень велика», как говорится. Думаю, что такой рынок есть. Вопрос только в его очень скромных размерах и очень большой разрозненности. Он не сдулся - просто посткризисное время для него не самое лучшее: все считают деньги и тщательно выбирают, куда их вложить. С этой точки зрения, покупать второе жилье в виде загородного дома – не самая насущная потребность и, тем более, не самая доходная инвестиция.


- На чем же тогда базируется существующий, по вашим словам, рынок загородной недвижимости?

- На изначальной потребности жителя мегаполиса вырваться на природу, на свежий воздух. Особенно летом, когда большой город изнывает от жары. Формы удовлетворения этой потребности разные – кому-то подойдут «Шведские дачи», кому-то - другие коттеджные поселки, кому-то – дом в деревне, а кому-то – палатка на «Среднем пляже». Девелоперу загородной недвижимости просто нужно попасть в нужную рыночную нишу.

- Но она весьма узкая!

- Была бы реальная по стоимости ипотека – ситуация на местном рынке загородной недвижимости стала бы другой! А сейчас я, например, даже не интересуюсь ипотечными программами.

- Насколько реально сейчас оперировать на этом рынке на собственные (или кредитные) ресурсы с минимальным использованием схемы долевого строительства?

- В России на кредитные ресурсы предпринимателю вообще не стоит оперировать, если, конечно, он не представляет филиал «Газпрома». Отбить 20-22 %, наверное, возможно, но тогда в виде дохода останется бульон от яиц. Лучше читать книги, пить кофе, курить и придумывать какой-нибудь старт-ап. Если есть обеспеченные друзья, или семья с деньгами, можно пробовать строить, но начинать совсем с нуля, используя схему, которую принято у нас называть долевым строительством, сейчас практически невозможно.

- Насколько велика угроза появления обманутых дольщиков на местном рынке загородной недвижимости?

- На мой взгляд, невелика. А обмануть строители могут и невольно, если, к примеру, банк лопнет. Они могут взять аванс и пропить его или проиграть (на форексе или в карты). Но подобные вещи вряд ли получат распространение.

- По некоторым оценкам, заселяются всего 6% загородных поселков (три из 50). В чем главная причина слабых продаж загородной недвижимости?

- Люди не очень-то заселяются даже в купленные ими самими загородные дома. Я много бегаю мимо поселков, и вот бежишь вечером в субботу, не говоря уже про будни, а свет нигде не горит. Возможно, не то строят, потому и жить там не хочется. Это имеет отношение не к продажам, а к стилю жизни и культуре.

- А может быть, дело в отсутствии у поселка определенной концепции, и такой проект изначально обречен на неуспех? Кстати, в отличие от других самарских загородных поселков, у «Шведских дач» есть понятная концепция – жизнь некоего комьюнити на берегу водоема.

- Наша идея проста - жить сегодня, строить быстро, не трогать природу. Ну, и комьюнити, конечно же. Но я до сих пор не понял (и, похоже, никто пока не понял) что же надо самарцам. Все ищут пока. Один найдет, и все девелоперы туда ломанутся. А промахи в концепции могут быть у каждого девелопера. Нам, к примеру, надо было оформлять землю под «Шведскими дачами» в собственность, а не в аренду – сейчас понятно, что это обстоятельство тормозит продажи. Кроме того, сами коттеджи надо было строить попроще и подешевле, чтобы уложиться по цене в три миллиона рублей. Тогда у нас отбоя от покупателей не было бы.

- Самарским девелоперам загородной недвижимости приходится конкурировать с многочисленными предложениями о покупке недвижимости за рубежом. Причем, в таких теплых приморских странах, как Болгария и Греция, за сто тысяч долларов можно приобрести гораздо более качественный объект и пользоваться им не три месяца в году, как в России, а как минимум шесть.

- Согласен, подобные предложения отвлекают определенную часть потенциальных покупателей самарской загородной недвижимости. Хотя у дома в 40 километрах от Самары есть свои неоспоримые преимущества перед домом в другой стране мира. И тут каждый выбирает, исходя из своей жизненной ситуации, – загородная недвижимость не является альтернативой недвижимости зарубежной, и наоборот.

- Дом в деревне – это путь развития рынка загородной недвижимости?

- Думаю, это интересное направление, и оно заслуживает серьезного внимания со стороны девелоперов. Подобные проекты можно реализовывать во многих сельских поселениях: ведь они, как правило, расположены в местах, выигрышных, с точки зрения условий проживания, – близко от водоемов и лесных массивов, в живописной местности. Кроме того, во многих селах либо уже есть инфраструктура, либо для ее создания и развития можно привлечь бюджетные ресурсы. Такие поселения, безусловно, привлекательны для инвесторов. Удивительно даже, что у нас этим практически никто не занимается. Хотя, как мне известно, в других регионах России подобный опыт есть.

- Может, вы займетесь освоением самарских сел?

- Сейчас для меня актуальна несколько другая тема – «Пискалинский взвоз». Мы купили земельные участки по берегам озер близ села Пискалы, чтобы строить там коттеджные поселки по итальянскому проекту. Будущим летом начнем.




Текст: Юрий Сахаров