На недавно прошедшем в Москве Третьем российском инвестиционно-строительном форуме министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень заявил о намерении федеральных властей активизировать ипотеку на малоэтажное жилье.

Правильность этого курса подтверждают данные Росстата: в 2013 году доля малоэтажного домостроения в общем объеме ввода жилья составила в целом по России 44%. Между тем, в этом сегменте с помощью заемных средств приобретается менее 15% недвижимости. Пока нет действенной поддержки государства, банки не очень охотно идут на подобные сделки: загородное жилье, как правило, дороже стандартной городской квартиры при том, что риски его долгостроя ощутимо выше.

«Желающие приобрести с помощью банковского кредита частный дом должны иметь те же возможности, что и граждане, покупающие по ипотеке квартиры в многоэтажках», - такова одна из целей госпрограммы «Жилье для российской семьи». Для ее реализации привлекаются как бюджетные средства в объеме 750 млрд. рублей, так и деньги региональных застройщиков. Как заявил министр Мень, государство планирует до 2017 года возвести жилье эконом-класса для льготных категорий граждан в 36 регионах страны, и один из них - Самарская область.

Основным агентом государственной политики по повышению доступности жилья для населения России является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). На территории нашего региона решение этой социально-экономической проблемы возложено на некоммерческую организацию «Самарский областной фонд жилья и ипотеки» (СОФЖИ). В конце 2013 года между правительством Самарской области, ОАО «АИЖК» и СОФЖИ подписано соглашение, направленное, в частности, на стимулирование массового строительства жилья эконом-класса. «Губернатор поставил перед Фондом весьма амбициозную задачу - стать основным оператором на региональном жилищном рынке и за счет роста объемов влиять на снижение цен», — сообщил исполнительный директор СОФЖИ — Реналь Мязитов.

Доступность жилья как руководство к действию

Реналь Шавкятьевич, насколько активно возглавляемый вами Фонд намерен участвовать в региональном рынке малоэтажной недвижимости?
Малоэтажное жилье и индивидуальное строительство – темы, которые становятся для нас все более актуальными: мы хотим увеличить присутствие Фонда в этих сегментах. Причем речь идет как об индивидуальных проектах, так и о массовой, комплексной застройке. Интерес самарцев к такому жилью, как таунхаусы, коттеджи, квартиры в малоэтажных домах динамично растет, горожане стремятся к более камерному стилю жизни, а вот соответствующих предложений в эконом-классе не хватает. И мы нацелены на сокращение этого дефицита: есть задача в текущем году построить 100 тысяч кв. метров жилья в малоэтажном сегменте, а к 2020 году довести соответствующее предложение до 200-250 тысяч метров в год. Причем, это должно быть качественное жилье по доступной для среднего класса цене.
А что понимается вами под доступным жильем?
Здесь ориентиром является средняя стоимость квадратного метра, установленная Минрегионразвития РФ: цены на доступное жилье должны быть на 10-15 процентов меньше рыночных. При этом согласно президентскому указу N 600 предписывает к 2018 году добиться снижения стоимости жилья на 20 процентов.
За счет каких факторов это возможно?
Высокая стоимость строительства связана, прежде всего, с дефицитом земельных участков, в особенности участков, оснащенных инженерными сетями.
И как вы планируете воздействовать на эту ситуацию в рыночных условиях?
Эту работу нужно вести на всех этапах строительных работ - от выбора земельного участка до реализации жилья на рынке. К примеру, мы внесли предложения об изменениях в действующем земельном законодательстве, которые предусматривают бесплатное предоставление земельных участков в собственность некоммерческих организаций, исключение коррупционной составляющей в процессе проведения торгов, также сокращение сроков подготовки проекта.
На чем еще можно сэкономить?
Можно находить подрядчиков, которые готовы строить по социальным ценам. Можно минимизировать стоимость оснащения площадки инженерными сетями, для чего в Самарской области создана межведомственная комиссия министерства строительства и министерства энергетики и ЖКХ, куда вошли также руководители всех крупных инфраструктурных (сетевых) компаний региона. Данный орган рассматривает расценки, предложенные для того или иного земельного участка, с точки зрения их обоснованности. За счет этого, как показывает наш опыт, удается экономить весьма существенные средства.
Немалый удельный вес в себестоимости строительных работ имеют материалы. Как снизить эти затраты?
Перед началом строительного процесса мы договариваемся с заинтересованными поставщиками стройматериалов о 15-20-процентной скидке на их продукцию.
И они охотно идут вам навстречу?
Подобных договоров на сегодняшний день заключено немало: бизнес вполне лояльно относится к нашим социальным проектам. Между тем, для нас стройматериалы - это существенный источник экономии расходов, поскольку все жилье мы сдаем только с чистовой отделкой.
Но ведь есть площадки, по которым СОФЖИ выступает всего лишь как заказчик строительных работ на конкурсных условиях. Эти земельные участки тоже оснащены инженерными коммуникациями?
Да, такие площадки предлагаются потенциальным застройщикам в комплекте со всеми коммуникациями. Нам важно создать среди них здоровую конкуренцию за высокое качество строительных работ и их минимальную цену, в том числе за счет использования энергоэффективных технологий. Современные строительные технологии выгоднее еще и потому, что в процессе эксплуатации они вызывают меньше замечаний со стороны жильцов.
И, тем не менее, есть опасность, что естественные финансовые ограничения в процессе строительства жилья эконом-класса отрицательно скажутся на его потребительских свойствах.
Стремясь, чтобы дома, возводимые в рамках наших программ, смотрелись достойно, мы отслеживаем все рыночные предложения, касающиеся монтажных и отделочных работ. Так, в ряде случаев мы уходим от традиционного мокрого фасада по технологии «ЛАЭС» в пользу системы вентилируемых фасадов из фиброцементной плиты «Латонит». Такие фасады не подвержены воздействию огня и холода, что не только повышает их потребительские качества, но и позволяет уйти от сезонных ограничений в процессе строительства, а это тоже позволяет снизить его себестоимость.

Ипотечные продукты в ассортименте

Реналь Шавкятьевич, одна из основных функций СОФЖИ – быть региональным оператором по выдаче адресных социально ориентированных ипотечных кредитов. Какие категории граждан могут на них рассчитывать?
Прежде всего, это молодые семьи. Для этой категории существует как специальная ипотечная программа, так и целый ряд льгот и субсидий. Например, возможность использовать материнский семейный капитал не только в качестве первоначального взноса по кредиту, но и для зачисления в счет погашения. В 2013 году мы работали в рамках эксклюзивной программы ипотечного кредитования для молодых учителей. В соответствии со стандартами АИЖК Фонд предоставлял по этой программе ставку в 8,5%, и она была зафиксирована на весь период вне зависимости от срока кредитования и размера первоначального взноса. Нашим Фондом разработана уникальная для России программа для молодых педагогов, Кроме того, в прошлом году АИЖК запустило программу, которая предусматривает снижение ставки по ипотечному кредиту на 0,5% для сотрудников промышленных комплексов.
А что вы можете предложить остальным?
В области ипотечного кредитования мы работаем не только с льготниками. Наши специалисты, владея полной и достоверной информацией по различным ипотечным программам, готовы подобрать оптимальный вариант для каждого конкретного человека, будь то квартира на первичном или вторичном рынке недвижимости, индивидуальный дом или земельный участок. Задача СОФЖИ - помочь всем самарцам, желающим улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита.
Интересно, как выглядит среднестатистический клиент вашего Фонда?
Это достаточно обеспеченный человек (с семейным доходом около 40 тысяч рублей в месяц), который хотел бы с помощью ипотечного кредита приобрести комфортабельное современное жилье - квартиру улучшенной планировки в многоэтажном или малоэтажном доме, в таунхаусе, а может быть построить отдельный коттедж.
Есть ли в вашем Фонде программы, рассчитанные на покупку малоэтажной, в том числе загородной, недвижимости - домов, коттеджей, таунхаусов, земельных участков?
Жилые строения высотой не более трех этажей могут кредитоваться по ипотечным программам с условиями (ставками, документами и сроками), не отличающимися от стандартных, существующих для рынка вторичного жилья и, в частности, квартир. Отличается лишь предмет залога. АИЖК, чьим агентом является СОФЖИ, разработало дополнительную опцию по своей программе «Стандарт», которая позволяет кредитовать малоэтажную застройку с более выгодными ставками, однако, лишь в том случае, если данная застройка аккредитована в АИЖК.
Еще одна ваша должность - генеральный директор Самарского областного Фонда поддержки индивидуального жилищного строительства на селе (СОФПИЖС). Какие проекты эта структура сегодня?
Данный Фонд является исполнителем национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в сельской местности Самарской области. В этом качестве СОФПИЖС ведет строительство коттеджного поселка «Звездный» в поселке городского типа Новосемейкино в Красноярском районе Самарской области. Место живописное, сам проект имеет большое количество преимуществ, которые оценили уже более ста семей.

КП «Звездный» строится по поручению Губернатора и Правительства Самарской области для обеспечения жильем военнослужащих, уволенных в запас, сотрудников различных силовых структур, молодых семей и других льготных категорий населения.

Конкурентные преимущества «Звездного» состоят в следующем

  • владелец коттеджа становится собственником сразу двух объектов недвижимости – дома и земельного участка,
  • высокие стандарты обслуживания (круглосуточная охрана территории посёлка, уличное освещение, ежедневная уборка дорог, низкие цены за коммунальные услуги),
  • построены внутрипоселковые асфальтированные дороги и тротуары; строится подъездная дорога к поселку;
  • все дома подключены к инженерным коммуникациям (газо-, электро-, водо- снабжение, центральная канализация),
  • при водоснабжении поселка осуществляется трехуровневая очистка воды; построен самый современный в России комплекс очистки сточных вод,
  • в Новосемейкино работают две общеобразовательные и одна музыкальная школы, три детских сада, поликлиника и реабилитационный центр для несовершеннолетних; детей из КП «Звёздный» забирает и привозит обратно школьный автобус,
  • в самом КП планируется строительство ключевых объектов социальной инфраструктуры - продовольственного магазина, детского сада, кафе, офиса врача общей практики, спортивного комплекса.
Текст: Юрий Сахаров