Для любителей загородной недвижимости Болгария – одно из самых интересных направлений: цены там едва ли не самые низкие в Европе, а выбор весьма богат – черноморское побережье, горы, сельская глубинка, небольшие (особенно по российским меркам) городки. Да практически вся территория страны за вычетом нескольких крупных городов – сплошной «загород»!


Воссоединение Крыма с Россией инициировало динамичное формирование спроса на тамошнюю недвижимость, констатируют риэлторы. Естественный интерес к нежданно-негаданно образовавшемуся рынку подогревается ожиданиями дисконтов, компенсирующих разнообразные риски, включая неопределенность правовой базы для приобретений подобного рода. На этом фоне не менее «черноморская», но более комфортабельная и стабильная Болгария выглядит привлекательной как никогда. Особенно для тех, кто может позволить себе спокойную, размеренную жизнь без суеты, свойственной крупным городским агломерациям, - на лоне природы, которую болгарам удается гармонично сочетать со всеми благами цивилизации.

Исходя из географии и демографии

Из 7,4 млн. резидентов Болгарии лишь около 2 млн. (менее 30%) живут в населенных пунктах численностью более 200 тыс. человек. Список крупных городов включает всего десять позиций (см. таблицу), и возглавляет его столица страны София, где жителей примерно столько же, сколько в Самаре.

Название города Численность населения, тыс. чел
София 1200,0
Пловдив 340,6
Варна 314,5
Бургас 210,3
Русе 162,1
Стара Загора 144,0
Плевен 122,2
Добрич 100,4
Сливен 100,7
Шумен 89,0

Территориальное расположение этих городов представлено на карте 1, а их распределение по физико-географическим зонам - на картах 2 и 3.

Остальные болгарские города еще менее населены: в 14 из них число жителей составляет от 50,2 тысяч человек (Монтана) до 86,3 тысяч (Перник), в 23-х – от 20 до 50 тысяч, а еще в пяти проживает менее 20 тысяч человек. Отдельная категория населенных пунктов Болгарии – 17 курортных городов, подавляющее большинство которых сосредоточено на черноморском побережье (см. карту 4). При этом максимальная численность постоянного населения – 14,3 тысяч человек - зафиксирована в Поморие, а минимальная – на морских курортах Ахтопол (1,4 тыс.) и Китен (около 1 тыс.).

Источник: http://wikimedia.org


Показания к Болгарии

Среди россиян, желающих стать владельцами зарубежной недвижимости, Болгария наиболее популярна: в соответствующем рейтинге она опережает Черногорию, Хорватию, а также Кипр, Таиланд, Испанию и Турцию. При этом традиционным драйвером болгарского рынка жилья является недвижимость на черноморском побережье страны: за 2013 год продажи в этом сегменте выросли на 20% против 10% в Софии и 5,4% в провинции.

Однако, точной информации, сколько россиян владеют недвижимостью в Болгарии, кто они по социальному статусу, виду деятельности и возрасту, автору найти не удалось. Эксперты же дают лишь приблизительную оценку - 350 тысяч (с учетом членов семей это около 15% от всего населения страны). Примечательно, что около 10 тысяч из них стали собственниками болгарского жилья в 2013 году, и если прежде предпочтение отдавалось небольшим по площади квартирам (студиям) ценой до 30 тысяч евро, то сейчас - апартаментам и домам стоимостью 70-100 тысяч евро.

В авангарде российских иммигрантов в Болгарию были пенсионеры. Им эта страна оказалась показанной как постоянное место жительства с благоприятным для здоровья климатом (солнце и море как минимум восемь месяцев в году), чистым воздухом, весьма доступными по цене натуральными продуктами и населением, которое не просто дружественно настроено, но близко по культуре и языку.

Материальная основа для подобного образа жизни есть у многих российских пенсионеров. Продав на родине квартиру или дачу с участком в шесть соток, они могут купить вполне сносное жилье близ моря или домик в деревне и безбедно жить в Болгарии на отечественную пенсию в 11-13 тысяч рублей – совсем немалые по местным меркам деньги. А чтобы вообще ни в чем себе не отказывать, достаточно сохранить недвижимость в России, сдавать ее в аренду и переправлять через границу полученный таким образом доход. Что же касается медицинского обслуживания, оно обеспечивается страховым полисом: базовый комплекс услуг стоит около 300 евро в год. При том, что лекарства в болгарских аптеках стоят в среднем на треть дешевле, чем в России.

Немаловажно и то, что Болгария откровенно заинтересована в российских пенсионерах, причем, по чисто финансовым соображениям: стране, где уровень экономики не очень высок, важен каждый платежеспособный житель. А потому здесь приняты наиболее благоприятные условия для получения виз и видов на жительство по сравнению с другими европейскими странами с аналогичным уровнем жизни и климатом.

Но не только пенсионерам показана Болгария: в последние годы эту страну открыли для себя фрилансеры – работники, чья деятельность не связана с обязательным присутствием в офисе. В первые месяцы 2014 года объем сделок по приобретению жилья с участием россиян в возрасте 35-50 лет вырос на четверть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Наиболее популярными оказались Бургас, Солнечный Берег и Варна. Впрочем, покупать собственное жилье фрилансерам необязательно, по обычной туристической визе они могут три месяца беспрепятственно жить в Болгарии на съемной квартире, а после выезда и трехмесячного пребывания на родине возвратиться. Такая жизнь на две страны устраивает многих динамичных людей: быстрый и недорогой интернет в Болгарии есть практически везде, включая, например, многочисленные кафе с Wi-Fi, которые фрилансеры могут использовать как бесплатное и комфортное рабочее место.

Еще одна группа россиян, заинтересованных в приобретении болгарской недвижимости, - предприниматели: условия для ведения малого и среднего бизнеса в Болгарии гораздо лучше, чем в России. Так, чтобы открыть фирму, достаточно иметь уставный капитал в 1 евро, налогообложение простейшее – 10% с прибыли, проверяющие инстанции, если и почтут своим вниманием, то подробно расскажут, как устранить отмеченные недостатки, и уйдут без прозрачных намеков на «благодарность». Пожалуй, единственная проблема – кадры: интенсивный труд у болгар не в моде, хороших профессионалов в стране мало, к тому же, государство постоянно увеличивает нормативы отчислений с зарплаты на социальные цели.


Глубинка со всеми удобствами

Болгарским аналогом того формата загородной недвижимости, который в Самаре принято называть коттеджными поселками, является курортное (чаще всего сезонное) жилье – комфортабельные комплексы 2-5-этажных многоквартирных домов, выстроенные в живописных местах на протяжении всех 200 км черноморского побережья страны. Такие комплексы, как правило, располагают вблизи небольших городков с полным набором объектов социальной инфраструктуры. Однако не меньший интерес для любителей жизни на природе представляет, как нам кажется, болгарская глубинка.

Впрочем, глубинка в Болгарии, как и в других странах Западной Европы, - это вовсе не глушь, лишенная привычной для горожан цивилизации. Практически в любом населенном пункте есть стационарная и мобильная телефонная связь, доступ в Интернет, хорошие дороги и прочие удобства, включая экологически чистую природу, тишину и покой. Бонусом прилагается свойственный многим болгарским городам и селам историко-культурный колорит, выраженный, прежде всего, в памятниках архитектуры и народных традициях.

Комфортность таких локаций, кроме всего прочего, характеризует хорошая транспортная доступность большинства европейских стран. Из любого населенного пункта Болгарии добраться до ближайшего аэропорта, коих в стране около двух десятков, можно от силы за час и еще через полтора часа прилететь в Рим или Вену, а через три с небольшим - в Лондон или Москву.

Рынок загородного (сельского) жилья в Болгарии предоставляет выбор на любой вкус и кошелек. Тут и привычные самарцам дачные строения с садом-огородом по цене всего несколько тысяч евро, и добротные деревенские дома с надворными постройками и большим земельным участком, и роскошные виллы с бассейнами.

Так, вблизи города Видин (на северо-западной границе Болгарии с Румынией) деревенский дом со всеми удобствами площадью 200 кв. м с участком в 17 соток продается за 10 тыс. евро. А дом в 160 кв. м с участком 20 соток в поселке под Стара Загорой – за 30 тыс. евро. Его повышенная цена объясняется удобным расположением поселка - в центре страны, вблизи крупных транспортных магистралей, а также тем, что в самом поселке есть развитая социальная инфраструктура - магазины, продуктовый рынок, кафе, почта, бензозаправочная станция, полицейский участок и даже церковь. Примерно столько же – 27 тыс. евро – стоит добротный двухэтажный дом из красного кирпича, расположенный в 50 км от Пловдива. Площадь дома - 120 кв. м, участка – 10 соток, есть гараж и ухоженный сад. Место достаточно живописное: с одной стороны деревни сосновый бор, с другой - дубовая роща, есть небольшая речка. За 80 тыс. евро предлагается новый кирпичный двухэтажный особняк в 3,5 км от моря близ городка Бяла, Его площадь - 125 кв. м, размер участка – 4 сотки. В городе Габрово, где проживает около 70 тысяч человек, полностью меблированная и технически оборудованная квартира площадью 80 кв. м в доме после капитального ремонта стоит 60 тыс. евро.

Интернет-сайты болгарских и российских риэлтерских агентств изобилуют подобными предложениями, так что ознакомиться с ними может каждый – с учетом индивидуальных предпочтений и тенденций, сложившихся сегодня в рассматриваемом сегменте рынка.


Так говорят эксперты

Суммируя экспертную аналитику, Homelot отмечает несколько моментов, важных для потенциальных покупателей болгарской загородной недвижимостей.

  • на популярном у россиян черноморской побережье Болгарии можно выделить северную часть (с точками притяжения город Варна и курорт Золотые пески) и южную, где аналогичную роль выполняют Бургас и Солнечный берег; на юге ритм жизни выше, зато север – респектабельней, соответственно, на юге больше предложений (по данным сайта Prian.ru, в десятки раз), а значит ниже цены (примерно вдвое, так небольшую студию на Солнечном берегу можно купить всего за 15-20 тысяч евро),
  • как утверждает президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель, инвестиционная привлекательности болгарского рынка недвижимости невысока; по его оценке, «Болгария – отличное место для покупки недвижимости конечными пользователями из числа пенсионеров или представителей среднего класса»,
  • спрос нерезидентов смещается в сторону региональных городов Болгарии, чему в немалой степени содействует динамичное развитие там инфраструктуры,
  • деревенский дом с большим участком в Болгарии можно купить за смешные по самарским меркам деньги – 5-15 тыс. евро, и это зачастую совсем не ветхое, требующее капремонта жилье: бывает, что такой дом достается по наследству молодым людям, которые хотят побыстрее продать его и жить не в глубинке, а в крупных городах,
  • нерезиденты могут купить недвижимость в Болгарии только без земли, причем для заключения подобной сделки достаточно загранпаспорта; для покупки же дома с участком нужно регистрировать фирму (эта процедура имеет сугубо формальный характер, занимает обычно всего один день и стоит около 500 евро); еще около 3% от оценочной стоимости приобретаемого объекта недвижимости составят нотариальные издержки (в частности, оплата услуг адвоката, нотариальная плата и различные госпошлины),
  • для иностранных владельцев загородных домов в Болгарии предусмотрена мультивиза «С», позволяющая в течение года пребывать на территории страны 180 дней (по 90 дней в каждом полугодии), а также выезжать и въезжать по желанию; при первичном обращении такая виза выдается сроком на один год, при последующих - на два года,
  • стоимость содержания жилья в Болгарии складывается из двух налогов, которые платятся раз в год, - налога на имущество (0,15% от кадастровой цены жилья) и коммунального налога (0,15-0,3% от цены недвижимости в зависимости от ее расположения); собственникам квартир в жилых комплексах приходится раз в год платить еще за содержание комплекса (в частности, за уборку территории, ее охрану, благоустройство и бассейн) из расчета 5-15 евро за квадратный метр.

Некоторое представление о расходах на проживание, питание и связь в Болгарии можно получить из нижеследующей таблицы.

Электричество
Вода 0,5 евро за м3
Квартирная плата отсутствует
Охрана установка - 218 евро,  
обслуживание - 30 евро в месяц
Налог на имущество 0,15% в год
Интернет безлимитный 10 евро в месяц
Телефон мобильный от 5 до 20 евро в месяц
Телефон стационарный установка: 20-25 евро,
помесячная такса за определенное время разговора – около 10 евро, далее идет повременная тарификация.
Дизель 0,9 евро за литр
Бензин 0,95 евро за литр
Газ 0,3 евро за литр
Такси 0,5 евро за километр
Обед в ресторане на двоих (сок фреш, свежий салат, суп с мясом, блюдо из мяса, гарнир, кофе) 10 евро
Чаевые в ресторане 3-10 %

Источник: журнал о зарубежной недвижимости «ИноСтранник» (по материалам компании «Dream Home»)

В заключение заметим: как бы ни были близки Болгария и Россия по культуре, языку и менталитету, потенциальным и новоиспеченным владельцам болгарской загородной недвижимости нужно рассчитывать на жизнь в новой, а по некоторым позициям непривычной реальности, которая чревата различными неожиданностями. Так, местные счетчики электроэнергии снабжены чипом, который работает по принципу сим-карты операторов мобильной связи: если на счету нет денег, электричество отключается.

Текст: Юрий Сахаров